Points clés de cet article :

Environ 40% des mariages en Suisse se terminent par un divorce, et le bien immobilier commun est souvent le nœud le plus complexe à dénouer.

Trois options concrètes existent : vendre le bien, racheter la part de l’autre conjoint, ou maintenir l’indivision, chacune avec des implications financières et fiscales précises.

La réforme fiscale prévue pour 2029 (suppression de la valeur locative) change le calcul pour quiconque envisage de rester propriétaire après le divorce, à la fois en supprimant des déductions et en allégeant l’imposition du revenu.

Chaque étape nécessite une validation financière sérieuse, en particulier si l’un des conjoints souhaite reprendre le bien seul.

Un conseiller immobilier indépendant apporte une valeur décisive là où une agence classique s’arrête à la transaction.

Environ 40% des mariages en Suisse se terminent par un divorce. Dans la grande majorité des cas, la question qui bloque tout, avant même les discussions sur la garde ou le mobilier, c’est celle du toit. Tu possèdes un bien en commun, la séparation est décidée ou en cours, et tu te demandes concrètement ce que tu peux faire. C’est une situation lourde, souvent stressante, et rarement bien expliquée.

La bonne nouvelle, c’est que ça se traite avec méthode. Voici les six étapes concrètes pour gérer ton bien immobilier commun de A à Z, quelles que soient les options que tu envisages. Chaque étape correspond à une action précise. On avance dans l’ordre, sans sauter d’étape, sans jargon inutile.

Mon rôle n’est pas seulement de vendre un bien ou de trouver un financement. C’est de t’aider à prendre une décision éclairée sur l’un des actifs les plus importants de ta vie, surtout quand le contexte émotionnel rend la réflexion difficile. Allons-y dans l’ordre.

Étape 1 : comment faire le point juridique et patrimonial ?

Avant de décider quoi que ce soit sur le bien, tu dois savoir exactement ce que tu possèdes et dans quel cadre légal. En Suisse, le régime matrimonial applicable détermine qui détient quoi et dans quelle proportion. C’est le point de départ incontournable, et il conditionne toutes les décisions suivantes.

La majorité des couples suisses sont mariés sous le régime de la participation aux acquêts, le régime légal par défaut. Dans ce cas, les biens acquis pendant le mariage, dont le logement familial, entrent dans la masse commune à partager. Si tu as opté pour la séparation de biens, la logique est différente : chaque part est identifiée individuellement.

À cette étape, tu dois réunir :

le contrat de mariage (s’il existe) pour identifier le régime
l’acte de vente du bien immobilier pour connaître les parts détenues
le solde hypothécaire actuel auprès de ta banque
une estimation professionnelle de la valeur actuelle du bien

Cette dernière donnée est plus importante qu’elle n’y paraît. Une estimation sérieuse, pas un chiffre sorti d’un algorithme en ligne, constitue la base de toute négociation entre conjoints. Elle évite les conflits sur la valeur réelle et protège les deux parties. Chez OLIMMO, j’utilise une approche en quatre variantes croisées pour obtenir un chiffre défendable et réaliste.

Étape 2 : quelles sont les trois options concrètes pour traiter le bien ?

Une fois que tu as une image claire de ce que tu possèdes, tu te retrouves devant trois options, pas dix, pas deux. Chacune a ses avantages, ses limites et ses conditions de faisabilité. Voici comment les comparer honnêtement.

Option	Principe	Avantages	Limites
Vente du bien	Le bien est mis sur le marché, le produit de la vente est partagé selon les parts	Rupture nette, liquidités disponibles, redémarrage financier propre	Nécessite un accord entre les deux parties sur le prix et le timing
Rachat des parts	L’un des conjoints rachète la part de l’autre et devient seul propriétaire	Continuité du logement, pas de déménagement si des enfants sont concernés	Exige une capacité financière validée par la banque seul, sans le revenu du conjoint
Maintien en indivision	Les deux ex-conjoints restent copropriétaires temporairement	Permet de différer la décision en cas de marché défavorable	Lien financier et juridique maintenu, risque de blocage élevé, fiscalement sous-optimal

Très honnêtement, l’indivision est rarement une bonne solution à moyen terme. Elle maintient un lien financier et émotionnel qui complique souvent la reconstruction de chacun. Elle peut se justifier sur six à douze mois maximum, dans un contexte de marché précis, mais pas comme solution de fond.

Étape 3 : comment valider la faisabilité financière de l’option choisie ?

Choisir une option sur le papier, c’est bien. Vérifier que cette option est réellement viable financièrement, c’est indispensable. C’est là que beaucoup de couples perdent du temps en se trompant de direction. La faisabilité financière se valide différemment selon l’option retenue.

Si tu envisages un rachat des parts : la banque va réévaluer ta capacité d’emprunt en te considérant comme emprunteur seul. Ton revenu individuel, tes charges et la valeur du bien vont déterminer si tu peux assumer l’hypothèque sans ton conjoint. Ce n’est pas automatique, même si vous gagniez bien ensemble.

Si tu optes pour la vente : l’estimation professionnelle te permet de calculer la plus-value nette après remboursement de l’hypothèque et déduction des frais de transaction. C’est ce montant, et non le prix affiché, qui correspond à ce que vous allez réellement vous partager.

Dans les deux cas, je recommande de faire cette analyse avant de prendre une décision définitive. Un chiffre mal estimé ou une capacité bancaire surévaluée, et tu perds plusieurs mois, voire tu te retrouves dans une impasse notariale.

Étape 4 : pourquoi la réforme fiscale 2029 change-t-elle tout ?

C’est l’étape que presque personne n’évoque lors d’un divorce, et pourtant elle peut changer radicalement la rentabilité de l’option choisie. La Suisse prépare une réforme majeure de la fiscalité immobilière, prévue pour le 1er janvier 2029, qui va modifier le calcul pour tous les propriétaires occupants.

« L’abolition annoncée de la valeur locative d’ici le 1er janvier 2029 supprimera la plupart des déductions fiscales actuelles : intérêts hypothécaires, frais d’entretien, et déductions liées à l’usage du logement. » Synthèse OLIMMO, sources fédérales suisses

Concrètement, si aujourd’hui tu déduis tes intérêts hypothécaires de ton revenu imposable, cette déduction disparaîtra après 2029. Pour un propriétaire occupant seul après le divorce, l’alourdissement fiscal peut représenter plusieurs centaines de francs par mois. C’est un paramètre qui change directement la comparaison entre racheter le bien et vendre pour repartir sur autre chose.

Il faut toutefois nuancer : la réforme n’est pas uniquement défavorable. Puisque la valeur locative ne sera plus ajoutée à ton revenu imposable, l’allègement sur ce poste peut compenser, en partie ou en totalité, la perte des déductions liées aux intérêts hypothécaires et aux frais d’entretien. Pour beaucoup de propriétaires peu endettés ou ayant peu de frais de rénovation, le solde net de la réforme peut même être positif.

Il y a aussi un autre angle à considérer. Les biens anciens, énergétiquement gourmands, risquent d’être moins attractifs à la revente après 2029, car les acheteurs intégreront la perte de déduction des frais d’entretien dans leur offre. On voit déjà ce réflexe se dessiner à Genève, où les acheteurs négocient désormais le prix à la baisse dès qu’une rénovation énergétique s’annonce coûteuse. Si ton bien nécessite des travaux, vendre avant 2029 peut s’avérer plus favorable que d’attendre.

Ce n’est pas une raison de paniquer, mais c’est une raison sérieuse d’intégrer l’horizon fiscal dans ta réflexion, pas seulement l’horizon émotionnel ou familial.

Étape 5 : comment passer concrètement à l’acte ?

Une fois l’option validée sur le fond et sur la forme, il reste à organiser l’exécution. Cette étape mobilise plusieurs interlocuteurs, et l’ordre dans lequel tu les contactes a son importance pour éviter les allers-retours inutiles.

Voici la séquence logique :

Le notaire : il rédige la convention de liquidation du régime matrimonial. C’est lui qui officialise le partage des actifs, dont le bien immobilier. Sans cette convention signée, aucun transfert de propriété n’est possible.
La banque : si l’un des conjoints rachète, le financement doit être validé avant la signature chez le notaire, pas après. Une pré-validation bancaire évite les mauvaises surprises au moment crucial.
Le conseiller immobilier : si la vente est retenue, il mandate la mise en marché, pilote la stratégie de prix, gère les visites et sécurise la transaction jusqu’à l’acte authentique.

Tout accord verbal entre conjoints doit être formalisé par écrit. C’est une évidence que le stress du divorce fait souvent oublier. Un accord non écrit n’existe pas aux yeux du notaire ni de la banque.

Mon rôle, dans cette étape, est de coordonner les différents intervenants et de m’assurer que chaque décision prise en amont se traduit correctement dans les documents. Pas de surprise à la table des signatures.

Étape 6 : comment anticiper et restructurer l’après-divorce ?

La transaction est signée, le bien est vendu ou transféré, et c’est souvent là que tout le monde s’arrête. Pourtant, l’après est au moins aussi important que la transaction elle-même. Ta situation financière vient de changer structurellement. Ton revenu disponible, ta capacité d’emprunt, ton profil fiscal sont à reconstruire avec un œil neuf.

Si tu as vendu, tu disposes peut-être d’un capital. La question n’est pas de savoir s’il faut racheter vite, mais quelle stratégie de détention immobilière est adaptée à ta situation solo et à l’horizon 2029. Acheter un bien gourmand en frais d’entretien juste avant la fin des déductions fiscales n’est pas forcément la meilleure idée.

Si tu as racheté le bien, tu dois revoir ton financement hypothécaire à la lumière de ta situation individuelle. Ta banque actuelle te propose-t-elle les meilleures conditions ? Existe-t-il un financement plus adapté, comparé sur un panel plus large d’établissements ?

« La restructuration patrimoniale post-divorce est la phase où un conseiller indépendant apporte le plus de valeur, précisément parce qu’il n’a aucun intérêt à te pousser vers un produit ou une transaction particulière. » OLIMMO Conseil

C’est exactement ce que propose OLIMMO Conseil : un accompagnement financier global, comparant plus de cent partenaires hypothécaires, sans frais pour toi. L’objectif n’est pas de te vendre un crédit. C’est de te construire une base financière solide pour la prochaine décennie.

Questions fréquentes

Peut-on forcer la vente d’un bien si l’autre conjoint refuse ?

En Suisse, si les deux conjoints sont copropriétaires et qu’un désaccord persiste, une action en partage peut être intentée devant le tribunal civil. Le juge peut alors ordonner la liquidation du bien. C’est une procédure longue et coûteuse, raison de plus pour tenter un accord amiable structuré avec un médiateur ou un conseiller indépendant avant d’en arriver là.

Que se passe-t-il si le bien vaut moins que le solde hypothécaire ?

On parle dans ce cas de fonds propres négatifs, ou de situation sous l’eau. La vente ne suffirait pas à rembourser la banque intégralement. La banque doit alors être impliquée en amont pour négocier les conditions. Une estimation professionnelle précise est indispensable pour savoir si tu es dans cette situation avant de prendre toute décision.

Combien de temps prend la procédure complète ?

De l’estimation à la signature chez le notaire, un délai de trois à six mois est réaliste dans le canton de Fribourg pour une vente standard, en supposant que les deux conjoints sont d’accord sur l’option retenue. Si un rachat de parts est choisi, la validation bancaire peut prendre quatre à huit semaines supplémentaires selon la banque.

La réforme 2029 est-elle certaine ? Ne vaut-il pas mieux attendre avant de décider ?

Le projet de loi sur la suppression de la valeur locative est en discussion parlementaire avancée. Rien n’est gravé dans le marbre jusqu’à la votation finale, mais la direction est clairement tracée et les délais sont crédibles. Attendre pour décider en espérant un revirement complet est une stratégie risquée. Mieux vaut décider en intégrant ce paramètre aujourd’hui que de le découvrir après coup.

OLIMMO peut-il accompagner à la fois la vente du bien et le financement du conjoint qui rachète ?

Oui. C’est précisément l’un des avantages d’un conseiller qui couvre les deux dimensions. Concrètement, je peux estimer le bien, définir la stratégie de rachat ou de vente, et simultanément analyser la capacité financière du conjoint repreneur sur plus de cent partenaires hypothécaires. Les deux piliers, OLIMMO Courtage et OLIMMO Conseil, fonctionnent ensemble sur le même dossier, sans frais supplémentaires pour le financement.

Et maintenant, quelle est ta prochaine étape concrète ?

Le marché immobilier de la Sarine reste solide en 2026. Les délais de vente sont raisonnables, les prix tiennent. La fenêtre avant 2029 se referme progressivement : chaque mois qui passe rapproche de la réforme fiscale et réduit le temps disponible pour optimiser la décision dans de bonnes conditions.

La réalité, c’est que la plupart des couples en cours de séparation passent six à dix-huit mois dans le flou, non pas par manque de volonté, mais par manque d’une méthode claire et d’un interlocuteur de confiance qui couvre l’ensemble du sujet. Un conseiller immobilier qui ne regarde que la transaction, une banque qui ne regarde que le crédit, un notaire qui ne regarde que le droit, et personne pour assembler les pièces.

C’est exactement ce que je fais chez OLIMMO : assembler les pièces. Pas pour vendre vite, pas pour facturer à chaque étape, mais pour te permettre d’avancer avec clarté, à un moment où la clarté est rare.

Si tu te retrouves dans cette situation, bien commun, divorce en cours ou récent, et aucune idée par où commencer, je propose un « Bilan Immobilier Post-Divorce » : une première analyse structurée de ta situation, sans engagement, sans jargon, avec une vraie projection à cinq ans. Prends contact avec OLIMMO à Rossens pour qu’on regarde ça ensemble, poste par poste, étape par étape.

De A à Z : gérer un bien commun quand on divorce