Points clés de cet article :

Les banques suisses ne calculent pas ta capacité d’emprunt avec le taux réel du marché, mais avec un taux théorique fixe de 5 %. Ignorer cette règle, c’est surestimer ta capacité d’achat de façon significative.

La règle des 33 % s’applique à un total de charges qui inclut trois composantes : les intérêts théoriques, les frais d’entretien du bien et l’amortissement.

Les fonds propres disponibles, et leur nature (durs ou issus du 2e pilier), influencent directement le résultat du calcul de tenabilité.

Le choix entre retrait et nantissement du 2e pilier n’est pas anodin : il modifie ta tenabilité, ta fiscalité et ta future rente de retraite simultanément.

Aucun simulateur en ligne ne peut remplacer une simulation personnalisée qui tient compte de l’ensemble de ta situation financière.

Un acheteur sur deux arrive chez son banquier avec une idée fausse de ce qu’il peut réellement emprunter. Ce n’est pas un manque d’intelligence. C’est un problème de méthode.

Le problème que vivent beaucoup de futurs acheteurs est précis : ils ne comprennent pas la règle du taux d’effort théorique à 33 % et surévaluent systématiquement leur capacité réelle. Résultat, ils ciblent des biens trop chers, s’engagent trop tôt dans des visites, et se heurtent à un refus bancaire qu’ils n’avaient pas vu venir.

Pour calculer ta vraie capacité d’achat, il y a 7 étapes précises à suivre dans l’ordre. Voici la méthode complète, celle qu’Olivier applique avec chaque client chez OLIMMO Conseil avant même de parler de taux ou de partenaires bancaires. On y va.

Étape 1 : pourquoi la plupart des acheteurs surestiment-ils leur capacité d’achat ?

La réalité, c’est que presque tout le monde raisonne avec le mauvais taux. Tu vois un taux hypothécaire à 1,7 % dans une annonce bancaire, tu fais un calcul rapide sur ton revenu, et tu arrives à un chiffre qui semble confortable. Le problème : la banque, elle, ne fait pas ce calcul. Elle en fait un autre, plus contraignant.

Les banques suisses appliquent un cadre réglementaire précis, encadré par les directives de la FINMA. Elles ne testent pas ta capacité de remboursement avec le taux du moment. Elles testent ta résistance à une future hausse des taux, en utilisant un taux théorique bien plus élevé.

C’est ici que l’écart se creuse. Un acheteur qui croit pouvoir emprunter CHF 900’000 parce qu’il paierait CHF 1’275 par mois d’intérêts à 1,7 % va découvrir que la banque calcule comme si il en payait CHF 3’750. La différence est brutale. Et c’est exactement pour ça que beaucoup de dossiers échouent.

Étape 2 : qu’est-ce que le taux théorique à 5 % et pourquoi la banque l’utilise-t-elle ?

Le taux théorique à 5 % est le taux fictif utilisé par les banques suisses pour calculer la charge d’intérêts dans leur analyse de tenabilité. Ce n’est pas le taux que tu paieras réellement. C’est le taux qui sert à vérifier que ton foyer tiendrait financièrement même si les taux remontaient fortement.

Ce principe s’appelle la tenabilité, ou soutenabilité du financement. L’idée est simple : une banque ne t’accorde pas un prêt en espérant que les taux restent bas pour toujours. Elle s’assure que tu peux assumer la charge même dans un scénario défavorable.

Ce taux de 5 % est une convention du marché bancaire suisse, maintenue depuis des années par les établissements, indépendamment des mouvements de la Banque nationale suisse. Même en période de taux bas, ce seuil reste le standard. Malgré les baisses récentes de la BNS, aucune banque n’a révisé ce paramètre à la baisse dans ses calculs internes.

« Malgré les mouvements de la BNS, les banques maintiennent le taux théorique à 5 %, rendant les conseils en structuration financière plus cruciaux que jamais. » – Synthèse OLIMMO Conseil, juillet 2026

Concrètement : si tu empruntes CHF 600’000, la banque calcule une charge d’intérêts annuelle de CHF 30’000, soit 5 % de 600’000. Peu importe que ton taux réel soit à 1,5 %. C’est ce chiffre de CHF 30’000 qui entre dans la formule.

Étape 3 : comment calculer le total de tes charges annuelles ?

Le calcul de tenabilité ne se limite pas aux intérêts. La banque intègre trois composantes distinctes pour estimer la charge annuelle totale liée à ton bien. Tu dois toutes les connaître avant d’aller plus loin.

Voici les trois éléments à additionner :

Les intérêts théoriques : 5 % de la dette hypothécaire. Si tu empruntes CHF 640’000, cela représente CHF 32’000 par an.
Les frais d’entretien : 1 % de la valeur du bien par an. Pour un bien à CHF 800’000, cela représente CHF 8’000 par an. Ce forfait couvre les travaux de maintenance courants que tout propriétaire doit anticiper.
L’amortissement : 1 % de la dette par an, mais uniquement si le rapport entre la dette et la valeur du bien (ce qu’on appelle le taux de nantissement) dépasse 65 %. Si tu empruntes CHF 640’000 pour un bien de CHF 800’000, ce rapport est de 80 %, donc l’amortissement s’applique : 1 % de CHF 640’000 soit CHF 6’400 par an.

La formule complète est donc : intérêts (5 % x dette) + entretien (1 % x valeur du bien) + amortissement (1 % x dette si nantissement > 65 %) = charges annuelles totales.

Ce total, c’est le chiffre que la banque compare à ton revenu brut annuel. C’est là qu’intervient la règle des 33 %.

Étape 4 : comment appliquer concrètement la règle des 33 % ?

La règle est claire : le total des charges annuelles calculées à l’étape 3 ne doit pas dépasser un tiers du revenu brut annuel du foyer. C’est la règle des 33 %, aussi appelée taux d’effort maximal. Si tes charges dépassent ce seuil, la banque considère que le financement n’est pas tenable et refuse le dossier.

Prenons un exemple concret. Un couple avec un revenu brut annuel combiné de CHF 120’000 vise un appartement à Givisiez pour CHF 800’000.

Fonds propres : CHF 160’000 (20 % du prix)
Dette : CHF 640’000
Intérêts théoriques : 5 % x CHF 640’000 = CHF 32’000
Entretien : 1 % x CHF 800’000 = CHF 8’000
Amortissement : 1 % x CHF 640’000 = CHF 6’400 (nantissement à 80 %, donc applicable)
Total des charges : CHF 46’400 par an

Le seuil des 33 % sur CHF 120’000 de revenu brut est de CHF 39’600 par an. Les charges s’élèvent à CHF 46’400. L’écart est de CHF 6’800. Le dossier ne passe pas.

Pour que ce couple soit dans les clous avec les mêmes fonds propres, il faudrait viser un bien autour de CHF 680’000 maximum. C’est souvent là que le projet se recalibre, parfois douloureusement. Mieux vaut le savoir avant de faire des offres.

Étape 5 : quel rôle jouent tes fonds propres dans le calcul ?

Les fonds propres ne servent pas uniquement à rassurer la banque. Ils déterminent directement le montant de la dette, et donc le niveau de charges théoriques qui entre dans la formule. Plus tu apportes de fonds propres, plus ta dette est basse, plus tes charges théoriques diminuent.

La règle minimale en Suisse : 20 % de fonds propres sur le prix d’achat, dont au moins 10 % en fonds dits « durs ». Ces fonds durs sont des avoirs dont tu disposes librement, notamment l’épargne personnelle, les titres, un héritage ou une donation. Les 10 % restants peuvent provenir du 2e pilier (LPP), mais cette partie est soumise à des règles strictes et n’est pas disponible pour tous les profils.

Ce que beaucoup ignorent : si tu n’atteins pas les 20 % de fonds propres, la banque peut refuser le dossier indépendamment du calcul de tenabilité. Les deux conditions sont cumulatives, pas alternatives. Tu dois satisfaire aux deux pour qu’un financement soit accordé.

Concrètement, apporter plus de 20 % de fonds propres a un double effet positif : il réduit la dette (et donc les intérêts théoriques dans le calcul), et il peut faire passer le nantissement sous le seuil de 65 %, supprimant ainsi l’amortissement obligatoire de la formule.

Étape 6 : retrait ou nantissement du 2e pilier, quelle option modifie le calcul ?

Le 2e pilier (LPP) est souvent la seule réserve importante disponible pour un primo-accédant. Mais la façon dont tu l’utilises, ou pas, change fondamentalement le résultat de ta simulation. Deux options existent : le retrait anticipé dans le cadre de l’encouragement à la propriété (EPL), ou le nantissement.

Critère	Retrait EPL	Nantissement
Effet sur la dette	Réduit la dette, améliore la tenabilité	La dette reste élevée
Effet fiscal immédiat	Impôt sur le capital retiré	Pas d’imposition, intérêts passifs déductibles
Capital retraite	Diminue la rente future	Préservé intégralement
Profil adapté	Dossier en limite de tenabilité	Revenu élevé, optimisation fiscale prioritaire
Point de vigilance	Règle des 3 ans (voir FAQ)	Engagement de la caisse de pension comme garantie

Le retrait EPL est souvent le bon choix quand la tenabilité est juste : il réduit la dette, ce qui allège les charges théoriques dans la formule. Le nantissement convient davantage aux profils avec une marge confortable, qui souhaitent maximiser leurs déductions fiscales sur les intérêts passifs tout en préservant leur rente.

Ce choix n’est pas anodin. Il touche simultanément ton financement, ta fiscalité et ta retraite future. C’est précisément pourquoi cette décision ne devrait jamais être prise seul, ni sur la foi d’un simulateur en ligne.

Étape 7 : comment vérifier ton résultat final et identifier les angles morts ?

Une fois les six étapes précédentes appliquées, tu disposes d’une estimation sérieuse de ta capacité réelle. Mais un chiffre brut ne suffit pas. Il faut valider ce résultat en tenant compte des éléments que les outils automatiques ne capturent pas.

Les simulateurs en ligne calculent la tenabilité en isolation. Ils ignorent l’imbrication entre ton financement, ta situation fiscale personnelle et l’impact sur ta retraite. Très honnêtement, un simulateur qui ne connaît ni ta tranche marginale d’imposition, ni ton solde LPP, ni tes charges existantes ne peut pas te donner un résultat fiable.

Voici les angles morts à vérifier à cette étape :

Tes charges existantes : une voiture à leasing, un crédit en cours ou une pension alimentaire s’ajoutent parfois dans le calcul du taux d’effort selon les critères de la banque.
La cohérence entre tenabilité et optimisation fiscale : réduire ta dette via le retrait EPL améliore ta tenabilité, mais réduit tes intérêts passifs déductibles. Le bilan net fiscal peut être différent selon les profils.
Les frais d’achat : à Fribourg, les droits de mutation, les frais de notaire et les frais de registre foncier s’ajoutent au prix du bien. Pour un primo-accédant, une exonération partielle s’applique sur les premiers CHF 500’000 si le prix est inférieur à CHF 1’000’000. Ces frais ne font pas partie du financement hypothécaire et doivent être couverts par tes fonds propres.
La règle des 3 ans sur le 2e pilier : si tu as effectué des rachats volontaires dans ton 2e pilier dans les 3 années précédant un retrait EPL, ces rachats perdent leur avantage fiscal. Un détail qui peut coûter plusieurs milliers de francs si personne ne te le signale à temps.

C’est à cette étape que la simulation personnalisée remplace définitivement le simulateur impersonnel. Deux dossiers avec le même revenu brut et le même apport peuvent aboutir à deux capacités d’achat très différentes selon la structure patrimoniale de chaque foyer.

Questions fréquentes

Pourquoi les banques suisses utilisent-elles un taux théorique à 5 % au lieu du taux réel ?

Les banques appliquent un taux théorique de 5 % pour tester la résistance de ton foyer à une future hausse des taux d’intérêt. Ce cadre est encadré par les directives prudentielles de la FINMA. L’objectif est de s’assurer que tu pourrais continuer à rembourser même si les taux remontaient significativement par rapport à leur niveau actuel. Ce mécanisme s’appelle la tenabilité du financement.

Est-ce que le taux d’effort de 33 % s’applique au revenu net ou au revenu brut ?

La règle des 33 % s’applique au revenu brut annuel du foyer, avant impôts et déductions sociales. C’est le revenu brut total de toutes les personnes qui participent au financement qui sert de base de calcul. Utiliser le revenu net pour faire ta simulation te donnera un résultat optimiste et trompeur.

Que se passe-t-il si j’effectue un rachat LPP juste avant de demander un retrait EPL ?

Si tu as effectué des rachats volontaires dans ton 2e pilier dans les 3 années précédant un retrait EPL (encouragement à la propriété du logement), ces rachats perdent rétroactivement leur avantage fiscal. L’administration fiscale réclame les impôts économisés lors des rachats. C’est un piège fréquent, souvent découvert trop tard, qui justifie une analyse préalable de ta situation LPP avant toute démarche.

Puis-je utiliser la totalité de mon 2e pilier pour financer mon achat ?

Non. Seule la part de libre passage de ton 2e pilier peut être retirée dans le cadre de l’EPL, et uniquement pour l’acquisition de ta résidence principale. Des règles s’appliquent notamment en fonction de ton âge et du montant minimum requis par ta caisse de pension. De plus, une partie du capital de vieillesse peut être bloquée selon les conditions de ton règlement de prévoyance. Une vérification auprès de ta caisse de pension est indispensable.

OLIMMO Conseil est-il payant pour m’aider à faire cette simulation ?

Non. L’accompagnement financier proposé par OLIMMO Conseil est entièrement gratuit pour le client. La rémunération provient des partenaires bancaires et d’assurance, de façon identique quelle que soit la solution choisie. Cette neutralité est ce qui permet de comparer plus de 100 partenaires et de recommander uniquement ce qui convient à ta situation réelle, sans conflit d’intérêt.

Quelle est la prochaine étape concrète pour toi ?

Le marché immobilier fribourgeois évolue. Les taux bougent, les critères bancaires s’affinent, et la compétition sur les biens résidentiels dans le district de la Sarine reste soutenue. Dans ce contexte, arriver avec un dossier bien structuré n’est plus un avantage, c’est une condition de base.

Ce pas-à-pas te donne le cadre. Mais le cadre ne remplace pas la simulation personnalisée qui intègre ton revenu réel, ton solde LPP, tes fonds propres disponibles, ta situation fiscale et tes objectifs patrimoniaux à long terme. Ce sont ces imbrications que les simulateurs en ligne ne voient pas, et que les banques, elles, voient très bien.

Mon rôle chez OLIMMO Conseil, ce n’est pas seulement de trouver le meilleur taux parmi plus de 100 partenaires. C’est de construire avec toi une stratégie de financement qui tient compte de l’ensemble, financement, prévoyance, fiscalité, et qui te place dans la meilleure position possible avant même de visiter un bien.

Et c’est entièrement gratuit pour toi. Si tu veux qu’on fasse ensemble ta simulation de tenabilité personnalisée, écris-moi directement. On part de ta situation réelle, pas d’une moyenne statistique.

Le pas-à-pas pour calculer ta vraie capacité d’achat immobilier